Юридическая компания "Крюков и Партнеры"  8 (495) 517-35-47

ЮРИСТЫ ПО АРБИТРЖНЫМ ДЕЛАМ
СПЕЦИАЛИЗАЦИЯ: ОБЯЗАНИЕ ДЕПАРТАМЕНТ ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Особенности оспаривания отказа Департамента государственного
имущества г. Москвы в выкупе помещения, арендуемого субъектами
малого и среднего предпринимательства

имуществаВ числе мер государственной поддержки малого и среднего предпринимательства, предусмотренных действующим законодательством, есть очень важное право – право преимущественного приобретения недвижимого имущества, находящегося в государ-ственной собственности и арендуемого субъектом малого предпринимательства. Это право предусмотрено ФЗ от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недви-жимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Россий-ской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Однако, уполномоченные органы, в частности Департамент городского имущества г. Москвы, вовсе не стремятся реализовывать это право и, как правило, всячески уклоня-ются от выкупа недвижимости арендаторами, вынуждают предпринимателей обращаться в суд, а подчас задействуют и «административный ресурс».
Чтобы отстоять свое право для предпринимателей важно хорошо подготовить свою позицию в суде и правильно сформулировать исковые требования.
Юридический центр «Крюков и партнеры» осуществлял представительство в суде кассационной инстанции по делу А40-56103/2015 в целях отмены ранее вынесенных в пользу Департамента судебных актов. Постановлением от 05.04.2016 Арбитражный суд Московского округа, отменяя решение суда первой инстанции и определение апелляци-онной инстанции, принял по делу новый судебный акт и удовлетворил требования истца о признании незаконным отказа Департамента в выкупе арендуемого истцом помещения.
В соответствии со ст.3 Федерального закона № 159-ФЗ правом на преимуществен-ное приобретение арендуемой недвижимости обладают субъекты малого и среднего предпринимательства, которые соответствуют следующим условиям:
- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их вре-менном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4настоящего Федерального закона, а в случае, предусмот-ренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день по-дачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации пре-имущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренно-го частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Если ваша организация соответствует этим требованиям, вам не обязательно до-жидаться, когда Департамент городского имущества примет решение о приватизации. Согласно п.2 ст.9 ФЗ № 159-ФЗ арендатор может по своей инициативе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о реализации своего права на приобретение аренду-емого имущества. Подать такое заявление можно через «службу одного окна». Если по-давший заявление арендатор соответствует всем требованиям закона, уполномоченный орган обязан (именно обязан, а не вправе) осуществить предписанные законом действия по выкупу помещения (п.3 ст.9 ФЗ № 159-ФЗ).
На практике Департамент городского имущества г. Москвы иногда «выходит из положения» следующим образом. Получив заявление о выкупе, Департамент направляет арендатору уведомление о расторжении договора, а затем отказывает в выкупе помеще-ния, мотивируя это тем, что договор аренды расторгнут.
Такой отказ нужно обжаловать в арбитражном суде. Правда, и судебная практика здесь неоднозначна. Так, например, по указанному выше делу суд первой инстанции от-казал в удовлетворении требований заявителя, решив, что заявитель должен был сначала оспорить расторжение Департаментом договора аренды как одностороннюю сделку (хотя такой иск заранее обречен на провал, поскольку формальное право расторгнуть бессроч-ный договор аренды у арендодателя есть).
В таких случаях не стоит отчаиваться, необходимо обжаловать решение суда и до-биваться победы в вышестоящих инстанциях. Ведь самое главное, что на момент подачи заявления о выкупе, арендатор соответствовал всем требованиям закона, а договор арен-ды действовал. Позиция же Департамента вообще лишает закон всякого смысла, так как получается, что в каждом случае он может расторгнуть договор и отказаться от требова-ний о выкупе помещения. С такой практикой можно и нужно бороться и примером тому является указанное выше Постановление Арбитражного суда Московского округа по делу А40-56103/2015.

Back to top button