Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество собственников (участников ТСЖ) помещений многоквартирного дома

Юристы по арбитражу компании «Крюков и Партнеры» специализируются на спорах о признании права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Чаще всего, интересы собственников квартир по такой категории споров представляют ТСЖ. Несколько практических советов для Председателей ТСЖ, стремящихся добиться победы в Арбитражном суде по данной категории споров:
1. В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в Постановлении N 13391/09 от 02.03.2010 г., с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. При этом правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего. Подробнее см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 марта 2015 г. по делу N А40-93323/2013-127-885.
2. Для определения относимости помещения к вспомогательному на которое возникает право общей долевой собственности должна быть проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Для понимания того, что является вспомогательным помещением следует учитывать Определение от 19.05.2009 г. N 489-О-О Конституционного Суда РФ, в котором указано, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
3. В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", к техническим подвалам относятся помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
4. По данной категории споров основным исковым требованием должно быть признание права общей долевой собственности на общее имущество собственников (участников ТСЖ) помещений многоквартирного дома. При этом, требование ТСЖ о признании права собственности города Москвы или иного собственника на спорное имущество отсутствующим, согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" будет являться необоснованным и не подлежать удовлетворению.
5. Правовым основанием для подачи иска о признании права общей долевой собственности на общее имущество собственников (участников ТСЖ) помещений многоквартирного дома являются: пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ согласно которым «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)», ст. 135 ЖК РФ определяет понятие товарищества собственников жилья, а ст. 138 ЖК РФ закрепляет основные обязанности товарищества собственников жилья. Так, в соответствии с п. 8 ст. 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья, в том числе, входит представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.